CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA CHÍNH SÁCH ĐẤT ĐÔ THỊ VIỆT NAM
(mời xem từ /Web/Ykien.aspx?distid=1859 )
CHUYÊN ĐỀ 3
THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH ĐẤT ĐÔ THỊ
TS. Phạm Sỹ Liêm
Phú Chủ tịch Tổng hội Xây dựng VN
- KHÁI NIỆM CHUNG.
Chính sách và thể chế
Chính sách ( policy ) là từ quen thuộc trong các hoạt động quản lý nhà nước về chính trị, kinh tế, xã hội, quân sự, ngoại giao, môi trường... Chính sách cũng có thể là của đảng hay của doanh nghiệp, thậm chí là của cá nhân, nhưng khi là của Nhà nước thì gọi là chính sách công, hoặc đơn giản là chính sách.
Chính sách gồm có các mục tiêu và kết quả mong muốn. Chính sách xuất phát từ thể chế và gắn với thể chế - một từ mới trong tiếng Việt dùng để dịch từ tiếng Anh institution. Thể chế, có người gọi là định chế,” là những quy tắc, kể cả các chuẩn mực, về hành vi mà dựa vào đó các tác nhân tương tác với nhau. Thể chế còn là các tổ chức để thực hiện các quy tắc và quy phạm đạo đức nhằm đạt được kết quả mong muốn. Các chính sách ảnh hưởng tới việc thể chế nào sẽ thay đổi, còn thể chế ảnh hưởng tới việc chính sách nào sẽ được áp dụng.”( WB.2002. Xây dựng Thể chế hỗ trợ Thị trường)
“Chính sách và thể chế kết nối mật thiết với nhau bằng nhiều cách. Thứ nhất, khi xây dựng chính sách phải chú ý cẩn thận tới năng lực thể chế (institutional capacity). Khi các thể chế yếu kém hoặc mất chức năng, các chính sách đơn giản không đòi hỏi nhiều về mặt hành chính và sự thông hiểu của công chúng thì có tác động tốt hơn. Khi thể chế vững mạnh hơn, các chính sách đòi hỏi công chúng chủ động hơn sẽ đạt hiệu quả nhiều hơn... Thứ hai, các chính sách không hình thành từ chân không mà là kết quả thương lượng giữa các nhóm cạnh tranh, dựa trên các “quy tắc cuộc chơi” về thể chế và chính trị. Thứ ba, quan hệ nhân quả cũng vận hành đảo chiều: việc lựa chọn chính sách ảnh hưởng đáng kể đến cách thức phát triển thể chế. Một quyết định giảm thuế hoặc chuyển nhiều mức thuế rất chênh lệch nhau thành mức thuế đồng hạng có thể nâng lên rất cao động lực và trách nhiệm trong ngành hải quan và thuế, làm cho các quan chức khó đánh đổi mức thuế thấp để lấy hối lộ. Đó là một ví dụ chứng tỏ vì sao cải cách kinh tế lại là trụ cột của chương trình chống tham nhũng”.(WB.2000. Reforming Public Institutions and Strenthening Governance)
Chú: Tiếng Hoa dịch institution là chế độ, còn từ system thì tuỳ ngữ cảnh mà dịch là thể chế hoặc hệ thống
Theo kinh tế học thể chế ( institutional economics ) thì chính sách công là cương lĩnh hành động chung do Chính phủ đưa ra. Chính phủ được nhân dân uỷ quyền thông qua bầu cử để làm việc với chi phí gọi là chi phí uỷ quyền
( agency costs ) mà Chính phủ trang trải bằng cách thu thuế và phí.
Để chính sách đạt hiệu quả mong muốn thì không những chính sách phải đúng đắn, phù hợp thực tiễn, có tính khả thi, mà công chúng còn phải có nhận thức (awareness ) rõ ràng về nó và công chức của bộ máy chính quyền phải có đủ năng lực thực thi.
Vì chính sách có quan hệ mật thiết với thể chế nên trong chính sách cũng thường chứa đựng những vấn đề thể chế, nhất là khâu tổ chức thực hiện.
Chính sách đất đô thị
Chính sách đất đô thị là một bộ phận của chính sách đất đai quốc gia, và gắn với thể chế đất đai quốc gia. Thể chế đất đai có thể hiểu theo nghĩa rộng hoặc nghĩa hẹp. Khi hiểu theo nghĩa rộng thì thể chế đất đai bao gồm các vấn đề lực lượng sản xuất và quan hệ sản xuất như quyền sở hữu đất, sử dụng đất,
quản lý đất, kỹ thật khai thác sử dụng đất v.v..., còn theo nghĩa hẹp thì chỉ bao gồm các vấn đề về sở hữu, về sử dụng và thu lợi, tức là về các quan hệ kinh tế giữa con người với nhau. Trong đề tài nghiên cứu này thể chế đất đai được hiểu theo nghĩa rộng.
Chính sách đất đô thị thường xuyên được thay đổi, bổ sung trong quá trình phát triển đô thị, một mặt để sửa chữa các sai lầm hoặc lỗi thời trong chính sách, mặt khác để chính sách kịp thời thích ứng với các biến động về thể chế quản lý đô thị cũng như thực tiễn phát triển đô thị. Chính quyền từng đô thị phải cụ thể hoá chính sách đất đô thị quốc gia để áp dụng cho đô thị mình thì mới nâng cao được tính khả thi và tính hiệu quả của chính sách.
Nội dung chính sách đất đô thị có thể bao quát nhiều chủ đề, nhưng đối với đô thị nước ta hiện nay thì nên tập trung vào những vấn đề gi? Muốn có câu trả lời thì trước tiên cần điểm lại tình hình chính sách đất đô thị nước ta từ khi cả nước thống nhất đến ngày nay.
- CHÍNH SÁCH ĐẤT ĐÔ THỊ TỪ 1976 ĐẾN NAY
2.1 Thời kỳ kinh tế kế hoạch hoá tập trung (1976-1986)
Ngay sau khi cả nước thống nhất, nước ta cần tập trung sức khắc phục hậu quả chiến tranh. Các đô thị miền Bắc phải khôi phục nhanh để đón nhân dân hồi cư, còn đô thị miền Nam lại phải đưa hàng triệu người chạy loạn chiến tranh trở lại nông thôn và các thị trấn nhỏ. Khi tình hình cả nước được ổn định, nước ta tuyên bố đi theo đường lối xây dựng chủ nghĩa xã hội với nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung, được thể chế hoá bằng Hiến pháp năm 1980. Bản Hiến pháp này quy định toàn bộ đất đai trong lãnh thổ Việt Nam thuộc quyền sở hữu toàn dân mà Nhà nước là người đại diện và quản lý.
Dựa trên thể chế này, đất nông nghiệp được giao cho các hợp tác xã nông nghiệp và các nông lâm trường sử dụng, một phần nhỏ được thu hồi để xây dựng nhà máy. Quá trình đô thị hoá bị đình trệ nên không có nhu cầu đáng kể về đất đô thị, do đó cũng không có chính sách đất đô thị.
Các khó khăn chồng chất sau đó về chính trị, ngoại giao và kinh tế khiến nước ta lâm vào khủng hoảng trầm trọng. Đứng trước các thách thức hiểm nghèo, Đảng và Nhà nước ta thực hiện đường lối đổi mới, chuyển sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, xây dựng xã hội công bằng, dân chủ và văn minh, đưa đất nước tiến lên công nghiệp hóa, hiện đại hoá.
Tuy vậy do quán tính nên trong lĩnh vực đất đai, những người làm chính sách vẫn xem đất đai là tài nguyên chỉ có giá trị sử dụng và được giao sử dụng miễn phí khi soạn thảo Luật Đất đai trình Quốc hội thông qua năm 1988, tức là hai năm sau khi có đường lối Đổi mới.
2.2 Thời kỳ Đổi mới
Sau giai đoạn mò mẫm tìm hiểu và vận dụng cơ chế thị trường, ngày 18-4-1992 Hiến pháp mới được công bố để mở đường phát triển đất nước theo đường lối đổi mới.
Chuyển động đổi mới sớm nhất về đất đai là việc Hội đồng Nhà nước ban hành Pháp lệnh về thuế nhà, đất ngày 31-7-1992, tuy tạm thời chưa thu thuế nhà. Pháp lệnh này được sửa đổi, bổ sung chút ít vào năm 1994.
Dựa trên Hiến pháp mới, Luật Đất đai năm 1993 được ban hành. Luật Đất đai mới tuy vẫn quy định đất đai thuộc sở hữu nhà nước, nhưng đất đai không những là tài nguyên có giá trị sử dụng mà còn là tài sản có giá trị được thể hiện thông qua giá cả. Cũng như trước đây, quyền sử dụng đất tách khỏi quyền sở hữu nhưng Nhà nước trao quyền đó cho các đối tượng có nhu cầu thông qua phương thức giao đất có thu tiền và cho thuê đất. Hộ gia đình, cá nhân có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất. Đây là những cải cách rất cơ bản trong lĩnh vực đất đai.
Căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu, đất được phân thành 6 loại, trong đó có loại đất đô thị với định nghĩa là đất nội thành, nội thị xã, thị trấn được sử dụng để xây dựng nhà ở, trụ sở cơ quan, tổ chức, các cơ sở sản xuất, kinh doanh, cơ sở hạ tầng phục vụ lợi ích công cộng, quốc phòng, an ninh và các mục đích khác. Khuôn khổ pháp lý về quản lý và sử dụng đất đô thị dược quy định trong một loạt 5 Nghị định được ban hành cùng ngày 17/8/1994:
1/ Nghị định số 87/CP quy định khung giá các loại đất. Đối với đất đô thị, giá đất được xác định cho từng loại đô thị, trong mỗi loại đô thị chia ra 3 đến 4 loại đường phố và 4 hoặc 5 loại vị trí đất khác nhau;
2/ Nghị định số 88/CP về quản lý và sử dụng đất đô thị có vai trò quan trọng nhất đối với chính sách đất đô thị.Theo Nghị định này, đất đô thị được phân thành 6 loại sau đây:
- Đất sử dụng vào mục đích công cộng;
- Đất sử dụng cho quốc phòng, an ninh;
- Đất ở;
- Đất chuyên dùng;
- Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp;
- Đất chưa sử dụng.
Nghị định cũng quy định cụ thể nội dung quản lý nhà nước về đất đô thị; giao đất, cho thuê đất đô thị; xây dựng cơ sở hạ tầng khi sử dụng đất đô thị; thu hồi đất để xây dựng đô thị; đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị; thủ tục chuyển quyền sử dụng đất đô thị;
3/ Nghị định số 89/CP về thu tiền sử dụng đất và lệ phí địa chính;
4/ Nghị định số 90/CP về đền bù thiệt hại khi thu hồi đất để sử dụng vào mục đích Quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng;
5/ Nghị định số 91/CP về quản lý quy hoạch đô thị.
Như vậy chỉ trong vòng 1 năm sau khi Luật Đất đai mới ra đời, chính sách đất đô thị đã có khuôn khổ pháp lý tương đối hoàn chỉnh và ổn định.
Sau mười năm áp dụng và qua sửa đổi, bổ sung vào các năm 1998 và 2001, Luật Đất đai năm 1993 được thay thế bằng Luật Đất đai năm 2003. Luật này có nhiều quy định mới và cụ thể hơn so với Luật cũ, chẳng hạn nói rõ quyền của Nhà nước về định đoạt đất đai và điều tiết nguồn lợi đất đai, thêm mục đích phát triển kinh tế cho việc thu hồi đất, bổ sung mục tài chính đất đai và quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản ...
Các Luật Xây dựng (2003), Luật Nhà ở (2005) và Luật Kinh doanh Bất động sản (2006) cũng chứa đựng một số điều về sử dụng đất đai trong đô thị. Luật Quy hoạch đô thị đang được trình Quốc hội xem xét trong năm 2009.
Nói chung, các văn bản pháp quy ban hành trong những năm gần đây đã cố gắng quán triệt cơ chế thị trường đồng thời nêu rõ vai trò của Nhà nước trong quản lý và sử dụng đất đai. Chỉ có điều đáng tiếc là vai trò của đất đô thị như một thực thể kinh tế và pháp lý lại bị lu mờ đi, hạn chế hiệu quả sử dụng đất để phát triển đô thị.
2.3 Khuôn khổ pháp lý của chính sách đất đô thị
Các Luật Đất đai, Xây dựng, Nhà ở, Kinh doanh Bất động sản và Quy hoạch đô thị cùng với Bộ Luật Dân sự mới (có hiệu lực từ 1-1-2006) đã có thể tạo thành khuôn khổ pháp lý ban đầu cho một chính sách đất đô thị. Tuy vậy có trở ngại là Luật Đất đai 2003 đưa ra cách phân loại đất đai mới, chia đất thành 3 nhóm: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng, hai nhóm đất đầu còn phân thành nhiều loại, nhưng không có loại đất đô thị.
Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
1/ Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
2/ Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp;
3/ Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
4/ Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất xây dựng khu công nghiệp; đất xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;
5/ Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông thuỷ lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử-văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ;
6/ Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng;
7/ Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ;
8/ Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;
9/ Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;
10/ Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ.
Như vậy về mặt pháp lý không còn tên gọi đất đô thị, cho nên sau Luật Đất đai 2003 thì không tiếp tục ban hành những văn bản pháp quy về đất đô thị! Riêng đối với đất ở đô thị thì Luật có Điều 84 quy định là phải phù hợp với quy hoạch đô thị, phải đồng bộ với đất xây dựng hạ tầng.
--------------------------------------------------------------------------------------------
Theo nhận xét của tôi thì cách phân loại đất phi nông nghiệp như trên cũng chưa thật ổn thoả, chẳng hạn đất ở thì phân ra đô thị, nông thôn còn các loại đất khác thì không; đất cho công trình hạ tầng lại chỉ nêu có giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng công trình sự nghiệp trong khoản 2 có phải là đất xây dựng các công trình văn hoá,y tế, giáo dục...nêu trong khoản 5? còn nghĩa trang, nghĩa địa thì cũng là công trình hạ tầng, không cần nêu thành khoản riêng; đất nêu trong các khoản 6 và 7 có thể gom thành đất dùng vào mục đích tôn giáo, tín ngưỡng; khoản 9 không nêu hồ, ao, đầm.. Luật cũng không định nghĩa đất đai có bao gồm mặt nước cũng như không gian nhất định bên trên và bên dưới mặt đất, mặt nước hay không. Ngoài ra, lĩnh hải với các hoạt động kinh tế biển thì đâu chỉ là “đất” nông nghiệp!
--------------------------------------------------------------------------------------------
2.4 Sự cần thiết của khái niệm “đất đô thị”
Luật Đất đai 2003 không đề cập đến đất đô thị vì cho rằng loại đất này không có mục đích sử dụng thuần nhất, mà bao gồm nhiều loại đất có mục đích sử dụng khác nhau đã được nêu trong các nhóm đất nông nghiệp và phi nông nghiệp. Thế nhưng trong quản lý nhà nước về đất đai nhiều khi gặp phải vấn đề quản lý tất cả các loại đất trong cùng một địa vực để đáp ứng nhu cầu nào đó, chẳng hạn về quy hoạch, về môi trường, về giá cả…Đô thị là một địa vực mà tại đó con người cư trú và lao động theo phương thức đặc thù, do đó đất đô thị cần được quản lý một cách đặc thù cả về tổ chức cũng như nội dung, và Nhà nước cần có chính sách phù hợp để quản lý đất đô thị. Để làm được điều đó, việc xác định rõ khái niệm “đất đô thị”là rất cần thiết.
“Đất nông thôn” và “đất đô thị” là một cặp phạm trù khác với cặp phạm trù “đất nông nghiệp” và “đất phi nông nghiệp”, một cặp có liên quan với phương thức cư trú và lao động còn cặp kia liên quan với mục đích sử dụng. Sự lẫn lộn hai cặp phạm trù này với nhau tất yếu sẽ dẫn đến sai lầm nghiêm trọng trong quản lý.
3. HIỆN TRẠNG TỔ CHỨC VÀ NĂNG LỰC QUẢN LÍ ĐẤT ĐÔ THỊ
3.1 Tổ chức quản lý đất đô thị
Nội dung chủ yếu của quản lý nhà nước về đất đai quy định trong Luật Đất đai bao gồm: quản lý địa giới hành chính và hồ sơ địa chính; lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; thu hồi đất; quản lý tài chính đất đai và giá đất.
Hiện nay ở cấp Trung ương, các bộ có liên quan đến quản lý nhà nước về đất đô thị bao gồm:
1/ Bộ Tài nguyên và Môi trường quản lý tài nguyên đất đai và định giá đất;
2/ Bộ Quốc phòng và Bộ Công an quản lý đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
3/ Bộ Xây dựng quản lý quy hoạch và sử dụng đất đô thị; phát triển và quản lý kết cấu hạ tầng đô thị; quản lý thị trường bất động sản;
4/ Bộ Tài chính quản lý tài chính về đất đai và đền bù thiệt hại khi thu hồi đất.
Ngoài ra, Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn quản lý phần đất nông nghiệp trong phạm vi đô thị.
Hệ thống tổ chức cơ quan quản lý đất đai được thành lập từ trung ương (Bộ Tài nguyên và Môi trường) đến tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh. Xã, phường, thị trấn có cán bộ địa chính.
Đối với đất đô thị thì sự phân cấp quản lý ở địa phương như sau:
- Về lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất: UBND thành phố trực thuộc trung ương, đô thị thuộc cấp tỉnh chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện cho địa phương mình và đơn vị hành chính cấp dưới, trình HĐND cùng cấp thông qua đồng thời với kế hoạch phát triển kinh tế xã hội trước khi trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
- Về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
. UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức và cá nhân nước ngoài;
. UBND huyện,quận, đô thị thuộc tỉnh quyết dịnh đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư.
Còn UBND xã, phường, thị trấn chỉ có quyền cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn. Quỹ đất này không quá 5% diện tích đất trồng cây hàng năm và cây lâu năm.
- Về giá đất: căn cứ vào phương pháp xác dịnh giá đất và khung giá các loại đất do chính phủ quy định, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương mình.
3.2 Năng lực quản lý đất đô thị
Năng lực đội ngũ công chức quản lý đất đai nước ta còn rất yếu kém cả về trình độ nghiệp vụ cũng như đạo đức công vụ. Đối với đất đô thị, mà nội dung quản lý phức tạp hơn rất nhiều so với đất đai nói chung, thì tình trạng yếu kém đó càng bộc lộ rõ rệt hơn. Tình trạng yếu kém đó qua phản ánh của các phương tiện thông tin đại chúng thì thường thể hiện trên các mặt sau đây:
- định khung giá đất không phù hợp;
- thủ tục hành chính rườm rà, quan liêu, thiếu minh bạch;
- công tác đền bù giải phóng mặt bằng kéo dài, có nhiều khiếu kiện đông người;
- quản lý thực hiện quy hoạch đô thị yếu kém;
- buông lỏng quản lý thị trường đất đô thị khiến giá đất tăng cao vọt;
- lạm quyền và tham nhũng.
Tóm lại, tính chuyên nghiệp trong quản lý đất đô thị của nước ta khá thấp.
4. SỰ CẦN THIẾT PHẢI CÓ CHÍNH SÁCH ĐẤT ĐÔ THỊ ĐỔI MỚI VÀ HOÀN CHỈNH
4.1 Đất đô thị và chiến lược phát triển đô thị
Việc phân đất đai thành các nhóm đất nông nghiệp, phi nông nghiệp xuất phát từ mục đích sử dụng chúng. Thế nhưng trong trị lí (governance) đô thị thì chính quyền đô thị không chỉ quan tâm đến mục đích sử dụng đất mà còn nhiều nội dung khác như hồ sơ địa chính, quy hoạch đô thị, thu hồi đất, thị trường đất, tài chính đất đai..., do đó phải xem toàn bộ đất đai đô thị là đối tượng trị lý hoàn chỉnh chứ không phải chia cắt chúng ra thành nhiều loại riêng rẽ. Đã có thể chế quản lý đô thị thì thế tất phải hình thành chính sách đất đô thị, dù chính sách đó có hoàn chỉnh và có được phát biểu rõ ràng với tính hệ thống hay không.
Trị lý giỏi (Good Governance) cùng với Tính an cư (Livability), Năng lực cạnh tranh (Competitiveness) và Năng lực tài chính (Bankability) là 4 độ đo (dimensions) của Chiến lược Phát triển Đô thị Bền vững (CDS) đang được Liên minh các Đô thị (Cities Alliance) khuyến khích áp dụng. Các độ đo này đều có quan hệ mật thiết với đất đô thị.
Chính quyền đô thị là cấp thấp nhất có trách nhiệm phân bổ các tài nguyên, xúc tiến công bằng xã hội và cung ứng cho nhân dân các dịch vụ công cộng thông qua quan hệ đối tác với khu vực tư nhân và khối xã hội dân sự. Chính quyền phải tạo điều kiện thuận lợi cho người nghèo tiếp cận các dịch vụ công cộng, với đất đai đô thị đồng thời ngăn chặn các ngoại ứng làm ô nhiễm môi trường.
Vai trò của chính quyền đô thị trong quản lý đất đai rất quan trọng. Dù rằng đô thị được phát triển chủ yếu bằng đầu tư tư nhân nhưng đô thị lại có một loạt các quy định quản lý như quy hoạch đô thị, quy chuẩn xây dựng, bảo vệ môi trường, các loại thuế và phí cùng với hệ thống hạ tầng do chính quyền đầu tư. Vì vậy chính quyền đô thị cần có các chính sách để tạo điều kiện vận hành thông suốt thị trường đất đai bằng cách điều chỉnh hợp lý quan hệ cung cầu dựa trên các tín hiệu giá cả khi đánh giá thị trường đất đai, và hoàn thiện các công cụ chính sách như trợ cấp có mục tiêu, quy họach sử dụng đất, phát triển kết cấu hạ tầng. Nhờ đó chính quyền đô thị thúc đẩy sản xuất và kinh doanh của đô thị, nâng cao được năng lực cạnh tranh của đô thị, nhất là trong bối cảnh hội nhập quốc tế và toàn cầu hoá.
a. Cần xây dựng chính sách đất đô thị đổi mới và hoàn chỉnh
Nước ta hiện đang đô thị hoá nhanh, cần phát triển nhanh đất đô thị trên cả hai mặt số lượng và chất lượng. Muốn vậy thì Nhà nước phải tiếp tục đổi mới và hoàn thiện thể chế và chính sách quản lý đất đô thị.
Quy hoạch đô thị không chỉ có mục đích phân lô đất đai đô thị cho các mục đich sử dụng khác nhau, mà còn phải kết hợp các lô đất đó lại thành bộ phận đô thị hoàn chỉnh, an cư, có năng lực cạnh tranh, tóm lại là phải xem đất đô thị là một không gian thống nhất cần được thâm dụng đạt hiệu quả cao chứ không phải chỉ là tập hợp những loại đất phi nông nghiệp.
Toàn bộ đất đô thị phải được trang bị hệ thống hạ tầng thống nhất, mà vốn đầu tư phải được khai thác từ chính việc khai thác đất đô thị theo chủ trương và quy hoạch thống nhất.
Thị trường đất đô thị là thị trường mở trên toàn bộ phạm vi đô thị. Giá đất đô thị chủ yếu phụ thuộc vào vị trí thửa đất chứ không phải vào mục đích sử dụng hay độ phì nhiêu của đất, vì vậy cần được định giá theo phương pháp luận thống nhất cho toàn bộ đô thị.
Trong các mặt kể trên cũng như nhiều mặt quản lý khác như dân số, bảo vệ môi trường..., chính quyền đô thị đều phải xem đất đô thị là đối tượng quản lý thống nhất, đòi hỏi phải có thể chế và chính sách quản lý thống nhất.
4.3 Những chủ đề cấp bách nhất trong chính sách đất đô thị hiện nay Để mở đường cho việc xây dựng chính sách đất đô thị, trước tiên cần tạo khung pháp lý cho đất đô thị bằng cách thay tên gọi nhóm đất phi nông nghiệp trong Luật Đất đai bằng tên gọi mới là đất xây dựng , nhóm đất này bao gồm các loại đất xây dựng nông thôn, đất đô thị, đất công nghiệp và dịch vụ, đất kết cấu hạ tầng , đất quốc phòng an ninh và các loại đất khác do Chính phủ quy định.
Việc xây dựng chính sách đất đô thị cần tập trung vào các chủ đề cấp bách nhất sau đây:
Chủ đề đầu tiên là chính sách đất đô thị trong quy hoạch đô thị, gắn với tiết kiệm đất, thâm dụng đất, phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng, bảo vệ môi trường đất.
Chủ đề tiếp theo là chính sách thu hồi đất để phát triển đô thị, nhằm khắc phục các trở ngại hiện nay về đền bù giải phóng mặt bằng đang làm chậm tiến độ phần lớn các dự án quan trọng.
Chủ đề thứ ba là nông nghiệp trong phạm vi đô thị, một thực trạng cần xét đến trong quá trình đô thị hoá nhanh khiến nhiều nông dân không kịp chuyển đổi cách sinh sống.
Chủ đề thứ tư là thị trường đất đô thị trong bối cảnh đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là người đại diện.
Chủ đề thứ năm là tài chính đất đô thị với nội dung cơ bản là tiền sử dụng đất ,tiền thuê đất, các sắc thuế và phí có liên quan đến đất đai.
Năm chủ đề nói trên bao quát được nội dung quan trọng nhất của chính sách hoàn chỉnh về đất đô thị trong giai đoạn phát triển đô thị hiện nay của nước ta. Đề tài nghiên cứu này có nhiệm vụ đề xuất luận cứ khoa học cho việc xây dựng một chính sách đất đô thị với nội dung vhư vậy.
|