BIỆN PHÁP PHÁT TRIỂN
NHÀ Ở CÔNG NHÂN CÁC KHU CÔNG NGHIỆP
(Tham luận Hội thảo “Đẩy mạnh phát triển nhà ở công nhân” tại Thủ Dầu Một)
TS. Phạm Sỹ Liêm
Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam
- Mở đầu
Trong nền kinh tế bao cấp trước đây, khi nhà nước xây dựng một khu công nghiệp (KCN) thì cùng lúc xây một khu tập thể công nhân. Ngày nay trong nền kinh tế thị trường, KCN có nơi do công ty nước ngoài đầu tư, như KCN Nomura Hải Phòng, KCN Xingapo Bình Dương, có nơi do doanh nghiệp nhà nước đầu tư như KCN Viglacera ở Bắc Giang, có nơi do chính quyền tỉnh đầu tư như KCN Từ Sơn Bắc Ninh, hay Chính phủ đầu tư như KCN cao Hòa Lạc, nhằm tạo mặt bằng đã trang bị hạ tầng cho các chủ đầu tư nhà máy thuê lại để thực hiện dự án đầu tư. Vì các KCN thường được xây dựng trong khu vực nông thôn bên ngoài đô thị, hầu hết công nhân làm việc tại đây lại không phải là người địa phương mà từ xa đến, do đó ngay từ đầu đã cần có nhà ở.
Về mặt luật pháp, Nhà nước ta rất quan tâm đến loại nhà ở công nhân các KCN này, thể hiện trong nhiều điều khoản của Luật Nhà ở năm 2005, như Điều 31 yêu cầu quy hoạch xây dựng KCN phải xác định nhu cầu về nhà ở, đất và hạ tầng cho nhà ở công nhân, Điều 53 quy định công nhân KCN được thuê nhà ở xã hội theo giá bảo toàn vốn và bù đắp đủ các chi phí quản lý, duy tu bảo dưỡng, sửa chữa (Điều 56). Nội dung chính sách nhà ở xã hội được quy định trong 13 Điều từ Điều 45 đến Điều 57, theo đó thì Nhà nước chỉ đưa ra cơ chế chính sách khuyến khích tư nhân đầu tư và miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, miễn giảm các khoản thuế liên quan, thực hiện mục tiêu phát triển nhà ở quy định trong Điều 23 là xã hội hóa nhà ở và xóa bỏ bao cấp nhà ở. Thế nhưng từ đó đến nay đã 5 năm mà vẫn chưa xã hội hóa được nhà ở công nhân như mong muốn, nên gần đây Nhà nước chủ trương đẩy mạnh đầu tư nhà ở công nhân, là lớp người thu nhập thấp, cùng lúc với nhà trọ cho sinh viên, là lớp người chưa có thu nhập! Vậy thì khuôn khổ pháp lý hiện hành có khiếm khuyết gì mà đến nay vẫn chưa đi vào cuộc sống? Trong khi chờ đợi được nghe các nhà làm chính sách đánh giá về mặt này, tôi tạm thời vượt ra ngoài khuôn khổ pháp lý hiện hành để mạnh dạn đưa ra hai biện pháp phát triển nhà ở công nhân các KCN mà tôi thấy có ích và khả thi.
- Công nhân các KCN hiện đang ở đâu?
Thực ra nhà ở công nhân đã được xã hội hóa từ lâu rồi, nếu không lâu nay họ ở vào đâu? Theo cơ chế thị trường, hễ có cầu là khắc có cung, nhưng thị trường chỉ đáp ứng cung theo giá cả do hai bên thỏa thuận, người bán phải kiếm được lãi còn người mua phải có khả năng chi trả. Do phân khúc thị trường này hình thành tự phát, không có sự quản lý cũng như sự can dự của Nhà nước, nên bên “cung” chỉ là các hộ gia đình xung quanh KCN có nhà ở đủ rộng hoặc còn đất đủ dựng lên một vài ngôi nhà cấp 4 để cho thuê với giá phù hợp với khả năng chi trả rất thấp của người công nhân. Điều kiện ở nói chung rất kém, chật chội, thiếu tiện nghi phục vụ. Các hộ gia đình thường làm nhà cho thuê để kiếm thêm thu nhập chứ đấy không phải là nguồn sống chính của họ, còn bên cầu cũng chỉ xem đó là nơi ở tạm bợ qua ngày mà thôi. Để phân biệt với loại nhà ở xã hội dành cho công nhân KCN nêu trong Luật Nhà ở, tôi gọi loại hình nhà ở này là “nhà trọ công nhân”.
Phần lớn công nhân đang ở trong nhà trọ như vậy nhưng các nhà làm chính sách lại không hề quan tâm cải thiện thực trạng này, mà chỉ muốn làm “cách mạng” nhà ở, đưa công nhân vào ở trong những ngôi nhà chung cư nhiều tầng kiên cố đáp ứng tiêu chuẩn “khiêm tốn” quy định trong Điều 47 Luật Nhà ở là không quá sáu tầng , diện tích căn hộ không quá 60m2 nhưng không dưới 30m2!
- Biện pháp cải thiện nhà trọ công nhân KCN
3.1. Mục tiêu biện pháp cải thiện nhà trọ công nhân rất đơn giản: Tài trợ cho các chủ nhà trọ bình dân để họ có thể cải thiện điều kiện vệ sinh trong các phòng đang cho thuê mà không tăng giá thuê. Các điều kiện vệ sinh đó là:
1) Mỗi người có tối thiểu 7~8m2 để ở (thế là khá rồi vì Điều 53 của Luật chỉ quy định là nếu hiện đang ở dưới 5m2/người thì mới được vào ở nhà xã hội);
2) Mỗi phòng cho 2~3 người ở có một xí-tắm rộng 1m2, đặt xí xổm, trên cao có hoa sen, khi tắm thì trải ván trên bệ xí làm chỗ đứng (cách này có nước Châu Phi đã áp dụng); bên ngoài xí-tắm có 1 lavabô;
3) Mái không bị dột, nền láng xi măng, tường gạch con kiến.
Nếu có điều kiện, có thể dùng kiểu nhà 2 tầng lắp ghép bằng cấu kiện nhỏ của Công ty Bê tông Xuân Mai.
3.2. Khuôn khổ thể chế cho biện pháp này dựa trên Hợp đồng quan hệ đối tác công tư PPP do bên tài trợ và chủ nhà trọ ký kết với nhau, trong đó quy định rõ quan hệ “3 chia sẻ” của hai bên, tức là chia sẻ lợi ích, chia sẻ trách nhiệm và chia sẻ rủi ro, cụ thể như sau:
- UBND Tỉnh là bên tài trợ và ủy nhiệm cho công đoàn KCN làm đại diện để ký Hợp đồng PPP, quản lý việc chi tài trợ (bằng tiền hoặc hiện vật) theo đúng cam kết, giám sát việc cho thuê nhà trọ (điều kiện vệ sinh, giá cho thuê) theo quy chế nhà trọ do UBND Tỉnh ban hành.
- Chủ nhà trọ cam kết sử dụng tài trợ của chính quyền vào đúng mục đích, thu tiền cho thuê trọ theo giá thỏa thuận với bên tài trợ cho từng năm, thực hiện đúng Quy chế nhà trọ, ký kết Hợp đồng cho thuê trọ với công nhân đến ở thuê.
Chủ nhà trọ nếu không muốn thì không phải tham gia Quan hệ đối tác công tư nhưng vẫn phải chấp hành đúng quy chế nhà trọ của UBND Tỉnh.
3.3. Mặt mạnh của biện pháp này là có thể nhanh chóng cải thiện điều kiện ở cho công nhân KCN mà không tốn kém nhiều, vì không phải bồi thường giải phóng mặt bằng và tận dụng được hạ tầng (lối đi, cống rãnh, điện nước) có sẵn của nhà dân, không tốn kém chi phí quản lý…, do đó có thể cho thuê chỗ trọ theo giá phù hợp với khả năng chi trả của công nhân. Sự tham gia của Công đoàn trong vai trò đại diện của bên tài trợ sẽ nâng cao vị thế của tổ chức này, thúc đẩy thành lập công đoàn tại các cơ sở sản xuất trong KCN, và tạo thêm động lực cho công nhân tham gia Công đoàn.
4. Phát triển nhà ở xã hội cho công nhân KCN
4.1. Khái niệm chung
Cải thiện nhà trọ công nhân chỉ là biện pháp tình thế. Loại hình nhà trọ “bình dân” này chỉ có thể tồn tại tối đa đến vài chục năm chứ không thể lâu dài, vì lương công nhân và thu nhập của các hộ dân rồi sẽ dần dần được nâng lên theo nhịp điệu tăng trưởng kinh tế của đất nước, mức sống của họ sẽ được cải thiện nhanh. Mặt khác, các công nhân độc thân rồi sẽ xây dựng gia đình, một số gia đình đó có nhu cầu sinh sống ổn định, đủ tiện nghi gần khu công nghiệp, vì vậy cần có loại nhà ở như vậy thích hợp với khả năng chi trả của họ. (Theo kinh nghiệm quốc tế, nhà ở được xem là thích hợp với hộ gia đình khi hộ gia đình đó chi phí cho chỗ ở không quá 30% tổng thu nhập của họ). Ngoài ra, các hộ công nhân còn cần có trường cho con đi học, có chợ để mua nhu yếu phẩm hàng ngày, trong khi các công nhân trẻ thì cần đến các công trình văn hóa, thể thao và vui chơi giải trí.
4.2. Quy hoạch xây dựng một đô thị có nhà ở xã hội cho công nhân.
Xuất phát từ quan điểm nêu trên, không thể chỉ xây dựng khu nhà ở công nhân với các tòa nhà xếp hàng đơn điệu như doanh trại, mà phải quy hoạch xây dựng một khu đô thị đa chức năng, gồm nhiều đường phố với nhà nhiều tầng có tầng trệt là cửa hàng, cửa hiệu còn các tầng trên là nhà ở. Ngoài ra còn có chợ, ngân hàng, trường học, bệnh viện, trụ sở cơ quan, sân vận động, vườn hoa công viên và quảng trường. Ngoài nhà ở xã hội cho công nhân, tại đô thị này còn có nhà ở theo dạng biệt thự, nhà liền kề của các nhà quản lý, các chuyên viên kỹ thuật và kinh tế làm việc tại KCN. Tóm lại gần KCN phải quy hoạch xây dựng một đô thị hoàn chỉnh có chính quyền quản lý, với nhân lõi ban đầu là nhà ở xã hội cho công nhân và nhà ở cho các đối tượng khác làm việc và sinh sống tại đây. Một đô thị như vậy sẽ có sức sống và phát triển bền vững, góp phần vào quá trình đô thị hóa của tỉnh sở tại.
4.3. Mô hình nhà ở xã hội cho công nhân
Để có cơ sở nghiên cứu phương thức phát triển loại hình nhà ở xã hội cho công nhân KCN, tôi thử đưa ra mô hình cho loại nhà ở này. Đó là loại nhà chung cư nhiều tầng mà tầng trệt là cửa hàng, cửa hiệu như đã nói ở trên, còn các tầng trên gồm các phòng trước mắt là chỗ ở cho người độc thân nhưng sau này có thể hoán cải thành căn hộ gia đình. Các phòng rộng khoảng 40 m2 đủ cho 4 công nhân độc thân cùng ở và đặt một khu xí tắm rộng 2 m2, một bàn bếp rộng 0,4m dài 2m. Khi cần chuyển đổi thành căn hộ gia đình thì chỉ cần thêm vách ngăn để có 2 phòng ngủ, diện tích mỗi phòng 12 m2 và một phòng chung. Tại tầng 1, cạnh cầu thang có phòng rộng để gửi xe, khi cần thì làm nơi hội họp chung vào ngày lễ ngày Tết.
4.4. Khuôn khổ thể chế
Vì là phát triển nhà ở xã hội trong một đô thị mới (hoặc khu đô thị mới) nên khuôn khổ thể chế phải bao trùm cả phát triển đô thị và nhà ở chứ không chỉ riêng nhà ở.
1) Đô thị được phát triển theo một dự án lớn do UBND Tỉnh làm chủ: Tỉnh lập đồ án quy hoạch xây dựng đô thị mới (thị trấn), thu hồi đất rồi giao công ty phát triển quỹ đất làm chủ đầu tư dự án tạo mặt bằng đô thị có trang bị hạ tầng, sau đó lần lượt giao đất cho các dự án thành phần, kể cả dự án phát triển nhà ở xã hội cho công nhân KCN, thu tiền giao đất để trả nợ tiền vay tạo lập mặt bằng. UBND Huyện là chủ đầu tư các công trình hạ tầng xã hội như trường học, phòng khám y tế, chợ.
2) Sở Xây dựng tổ chức thực hiện dự án phát triển nhà ở thông qua Hợp đồng quan hệ đối tác công-tư PPP, với sự phân công cho các bên như sau:
· Sở Xây dựng tiếp nhận vốn tài trợ phát triển nhà ở xã hội từ ngân sách tỉnh để lám quy hoạch chi tiết và lập dự án phát triển chung cư, thuê tư vấn khảo sát thiết kế các chung cư có tầng trệt dùng làm cửa hàng cửa hiệu, sau đó tổ chức đấu thầu chọn chủ đầu tư tư nhân làm chủ đồng thời cả dự án phát triển và quản lý chung cư cùng với một dự án phát triển bất động sản thương mại dịch vụ trên một khu đất khác theo quy hoạch đô thị.
· Chủ đầu tư tư nhân khi được trúng thầu làm chủ dự án thì được hưởng các ưu đãi như: đất xây dựng chung cư không phải nộp thuế, được ngân sách tỉnh tài trợ 4~5% lãi suất vốn vay ngân hàng để xây dựng chung cư. Tiền thuê phòng ở/căn hộ chung cư do UBND tỉnh quyết định theo nguyên tắc chủ đầu tư thu hồi được chi phí đầu tư, chi phí quản lý và có lãi theo định mức. Tiền thuê này được điều chỉnh hàng năm, theo đó công nhân ở thuê chỉ phải nộp một phần theo mức do Tỉnh quy định, phần chênh lệch do chủ nhà máy sử dụng công nhân nộp thay. Do đó hợp đồng thuê nhà phải có chữ ký của lãnh đạo nhà máy bên cạnh chữ ký của người thuê.
Tầng trệt được bán hay cho thuê theo giá thị trường.
· Thành lập Hội đồng đại diện người thuê chung cư, bao gồm cả đại diện các bên thuê tầng trệt, để làm đối tác với chủ đầu tư trong vấn đề quản lý chung cư.
4.5. Mặt mạnh của biện pháp
Đối với chủ đầu tư tư nhân, dự án phát triển chung cư có tầng trệt dành cho kinh doanh kết hợp với dự án phát triển một khu vực kinh doanh thương mại dịch vụ có khả năng thu hút khu vực tư nhân vào đầu tư xây dựng, vì lợi nhuận bán/cho thuê tầng trệt và phát triển khu kinh doanh khá lớn nên có thể thu hồi nhanh phần vốn đầu tư cho chúng. Còn các phòng ở cũng không phải cho thuê với giá quá thấp, vì ngoài tiền thuê do công nhân trả còn có tiền do nơi sử dụng công nhân trả bù chênh lệch, mặt khác chủ đầu tư còn được ưu đãi về đất đai và được tài trợ một phần lãi suất vốn vay đầu tư nên thời hạn thu hồi vốn cũng không quá lâu.
Chính quyền địa phương giải quyết được vấn đề cải thiện điều kiện ở cho công nhân, tạo điều kiện cho KCN có lực lượng lao động ổn định, gắn bó với nơi làm việc, mà ngân sách không phải chi ra khoản kinh phí quá lớn, nói cách khác là với khoản kinh phí nhất định, chính quyền có thể tạo được nhiều nhà ở xã hội hơn.
Công nhân có được chỗ ở vừa hợp vệ sinh vừa hợp với khả năng chi trả của mình, còn chủ nhà máy chỉ cần bỏ thêm một ít tiền bằng mấy phần trăm lương công nhân nhưng lại khiến công nhân gắn bó với nhà máy hơn.
Tóm lại đây là biện pháp phát triển nhà ở trên cơ sở hài hòa các lợi ích và cùng chia sẻ trách nhiệm giữa nhiều bên.
5. Tài chính nhà ở công nhân KCN
Thực ra khi trình bầy nội dung hai biện pháp trên, tôi đã đề cập đến nhiều chủ đề tài chính nhà ở, theo cách tiếp cận tài trợ cho bên cung (như tài trợ cải thiện nhà cho các chủ nhà trọ bình dân hay tài trợ lãi suất vốn vay cho chủ đầu tư tư nhân và các ưu đãi khác về đất đai và thuế) và cả cho bên cầu (được thuê theo giá quy định hàng năm và được trả bù chênh lệch tiền thuê). Trong phần này tôi tập trung thảo luận về cách thức chính quyền huy động nguồn lực tài chính cho các dự án do mình làm chủ đầu tư (như tạo mặt bằng đất đai có trang bị hạ tầng) và chi tài trợ cho khu vực tư nhân để khuyến khích họ tham gia phát triển nhà ở xã hội. Các nguồn đó có thể là:
1) Quỹ phát triển nhà ở công nhân KCN, được hình thành từ % tiền thuế thu từ các nhà máy trong KCN được Chính phủ cho phép cấp Tỉnh giữ lại chỉ để dùng vào mục đích cải thiện và phát triển nhà ở công nhân thuộc KCN đó.
2) Vốn tín dụng của ngân hàng, bao gồm ngân hàng thương mại và ngân hàng chính sách, và các quỹ bảo hiểm cho dự án tạo mặt bằng đô thị mới do Công ty phát triển quỹ đất của UBND Tỉnh làm chủ đầu tư.
3) Lợi nhuận thu được từ kinh doanh đất đai đô thị của Công ty phát triển quỹ đất.
4) Vốn ngân sách của Tỉnh để chi cho công tác quy hoạch và lập báo cáo dự án, kể cả dự án do chính quyền làm chủ đầu tư và dự án PPP, và chi cho các dự án hạ tầng xã hội do cấp Huyện làm chủ đầu tư.
Hiển nhiên các ý tưởng về tài chính nhà ở nêu trên còn cần được cụ thể hóa chi tiết hơn nữa để có thể xem xét vận dụng hoặc loại bỏ.
6. Kết luận
Tư duy chủ đạo của hai biện pháp phát triển nhà ở xã hội cho công nhân KCN nêu trên là quán triệt phương thức Quan hệ đối tác công-tư, mà ở nước ta có lúc còn gọi là Hợp tác Nhà nước-Tư nhân, hiện đang được quốc tế coi trọng và khuyến khích áp dụng trong các mặt quản lý nhà nước.
Tư duy tiếp theo có ý nghĩa không kém phần quan trọng là quán triệt quan điểm vừa xem nhà ở là hàng hóa, do đó phải cung ứng theo cơ chế thị trường, vừa xem nhà ở là nhu cầu xã hội thiết yếu mà Nhà nước phải chăm lo thông qua chính sách tạo điều kiện, trong đó có chính sách nhà ở xã hội.
Mong rằng các biện pháp cải thiện nhà trọ công nhân và phát triển chung cư cho công nhân thuê mà bài này đề xuất trên cơ sở tiếp thu các tư duy phát triển hiện đại sẽ được các nhà làm chính sách và quyết định chính sách nước ta quan tâm xem xét.
Ngày 23 tháng 9 năm 2011
|