CẦN HOÀN THIỆN THỂ CHẾ THU HỒI ĐẤT
TS. Phạm Sỹ Liêm
Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng VN
1. Thực trạng và nguyên nhân
Đối với ngành xây dựng, các tranh chấp và khiếu kiện đất đai chủ yếu có liên quan tới công tác đền bù giải tỏa và
 |
|
Chú trâu chắc chỉ gặm cỏ trên mảnh đất này vài bữa nữa thôi! | tái định cư, do người được đền bù cho rằng:
- Giá đền bù quá thấp;
- Không công bằng giữa các hộ được đền bù, giữa các đợt trước sau, giữa các địa phương trong cùng dự án;
- Có biểu hiện tham nhũng, lạm dụng của cán bộ địa phương;
- Nơi tái định cư không thích hợp;
- Dự án đầu tư không thích hợp.
Các tranh chấp, khiếu kiện kéo dài làm cho công trình khởi công chậm trễ, tiến độ thi công thi công kéo dài, gây thiệt hại to lớn cho chủ dự án, cho nhà thầu và cho cả đối tượng trong diện đền bù. Nếu là dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì sự chậm trễ đưa công trình vào sử dụng còn ảnh hưởng nghiêm trọng đến sự phát triển kinh tế-xã hội của cả một đô thị hay một vùng rộng lớn.
Tình trạng tranh chấp, khiếu kiện kéo dài trong công tác đền bù giải tỏa và tái định cư diễn ra trên khắp cả nước năm này qua năm khác thì hẳn là phải có nguyên nhân phổ biến mang tính hệ thống. Theo nghiên cứu của chúng tôi thì các nguyên nhân của tình trạng nói trên là:
- Cách tiếp cận vấn đề không phù hợp với quan điểm phát triển của Đảng ;
- Dùng thủ tục hành chính đơn thuần để quyết định vấn đề có liên quan đến quyền lợi của số đông công dân, động chạm đến quyền sở hữu của họ;
- Tổ chức thực hiện thiếu tính chuyên nghiệp.
Sau đây sẽ lần lượt xem xét từng nguyên nhân và đề xuất giải pháp xử lý.
2. Quan điểm công bằng trong phát triển
Để phát triển sản xuất thì phải có 4 yếu tố cơ bản là đất đai, tiền vốn, lao động và công nghệ. Quan điểm phát triển của Đảng ta là phát triển kinh tế phải song hành với xây dựng xã hội công bằng, dân chủ và văn minh. Như vậy người có đất bị thu hồi cho dự án phát triển phải được xem là người góp phần vào sự phát triển, cũng giống như người có vốn chứ không phải là người bị thiệt hại. Vì vậy ngoài khoản đền bù tương đương như bồi hoàn vốn, họ còn phải được hưởng một phần lợi ích từ kết quả phát triển cũng giống như người bỏ vốn thì mới hợp lẽ công bằng.
Tuy vậy việc vận dụng quan điểm công bằng trong thực tiễn không phải đơn giản vì “lợi ích phát triển” không dễ tính toán và làm thế nào để “ứng trước” khi quá trình phát triển chỉ mới bắt đầu. Việc tính toán lợi ích càng khó khăn hơn đối với dự án kết cấu hạ tầng do Nhà nước đầu tư. Mặt khác sự công bằng không chỉ cần thiết trong tương quan giữa chủ đầu tư và người góp đất mà cả giữa những người góp đất cho các dự án khác nhau. Do đó mặt bằng giá đền bù, bao gồm cả lợi ích phát triển, phải được xác định chung cho cả một vùng chứ không riêng cho từng dự án. Phương pháp phân tích chi phí-lợi ích (cost-benefit analysis) hiện đang được dùng để đánh giá hiệu quả dự án phát triển hạ tầng tại các nước phát triển có thể giúp ích trong trường hợp này.
Có người sợ rằng cách làm nói trên sẽ khiến các dự án đầu tư công trở nên tốn kém hơn cho ngân sách. Đúng thế, nhưng phương pháp giải quyết là phải tìm cách hạ giá đất xây dựng của nước ta đang quá cao một cách phi lý. Ngoài chức năng quản lý nhà nước, Nhà nước còn có chức năng đại diện cho chủ sở hữu đất đai là toàn dân. Nhà nước cũng là chủ đầu tư công cần rất nhiều đất đai cho các dự án của mình. Vì vậy Nhà nước vừa phải chịu trách nhiệm vừa gánh hậu quả đối với tình trạng giá đất đắt đỏ hiện nay.
Trong kinh tế thị trường, giá đất thỏa đáng trong sự cân bằng cung cầu sẽ khiến đất đai được sử dụng tiết kiệm, thế nhưng khi quá đắt đỏ thì sẽ làm tăng chi phí và giảm hiệu quả phát triển ở cả tầm vi mô và vĩ mô. Đấy cũng là một nguyên nhân góp phần làm tăng hệ số ICOR của nước ta! Ấy thế mà nhiều địa phương lại say sưa đem đấu giá mảnh đất nhỏ được khoản tiền lớn và lấy đó làm tự hào mà quên rằng mình phải chấp nhận giá đó khi đền bù cho những diện tích đất rộng gấp trăm lần cần cho các dự án công!
Nếu biết cách tổ chức cho phần lớn tiền đền bù, chí ít là phần tiền lợi ích trong đó, quay vòng trở lại thành vốn phát triển sản xuất, dịch vụ thì đấy chính là kinh phí chi cho xóa đói giảm nghèo!
3. Hoàn thiện khuôn khổ pháp lý thu hồi đất
Quốc gia nào cũng có nhu cầu đất đai vì lợi ích công cộng và để có nó mà người ta thiết lập khuôn khổ pháp lý chặt chẽ vì động chạm đến quyền sở hữu tài sản của công dân. Thủ tục pháp lý đó gọi là trưng mua, tiên mãi hay truất hữu. Hiến pháp nước ta cũng gọi là trưng mua nhưng đến Luật Đất đai lại gọi là thu hồi, ý hẳn là vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Thế nhưng các nhà làm luật lại quên rằng gắn với đất đai còn có tài sản thuộc sở hữu hợp pháp của công dân được Hiến pháp và Luật Dân sự trịnh trọng bảo vệ! Tuy vậy tên gọi của thủ tục cũng chưa phải quan trọng mà chính bản thân thủ tục mới là thiết yếu.
Tại các nước có pháp chế nghiêm túc thì thủ tục này phải là thủ tục pháp lý chứ không thể đơn thuần là thủ tục hành chính như ỏ nước ta hiện nay. Nước Pháp có bộ Pháp điển về Truất hữu (Code de l’expropriation) trong đó quy định thủ tục truất hữu gồm hai phần: phần thủ tục hành chính để làm công việc chuẩn bị trình ra tòa án và phần thủ tục pháp lý do tòa án quyết định, nếu đương sự bất đồng thì kháng án chứ không gọi là tranh chấp hay khiếu kiện. Các nước cũng chỉ áp dụng thủ tục trưng mua hay truất hữu đất đai vì lợi ích công cộng mà thôi chứ không bao giờ là để phát triển kinh tế như quy định trong Luật Đât đai nước ta. Đất cho khu công nghiệp, khu công nghệ cao chỉ được thu hồi khi chúng nằm trong quy hoạch hợp pháp, vì thực hiện quy hoạch hợp pháp mới là vì lợi ích công cộng.
Khi quy định thủ tục trưng mua đất thì luật pháp cũng có điều khoản bảo vệ người có đất, chẳng hạn luật của Pháp quy định phải giới thiệu ít nhất hai nơi tái định cư để lựa chọn hoặc người thuộc diện tái định cư có quyền ưu tiên mua căn hộ tại khu vực dự án đã trưng mua đất của họ.
Thu hồi đất phải kinh qua thủ tục pháp lý chặt chẽ để tránh dễ bị lạm dụng như tại nhiều địa phương nước ta hiện nay, gây ra nhiều vụ khiếu kiện. Không nên cho rằng như vậy là phiền phức, tốn thời gian. Nếu bỏ công chuẩn bị tốt và thực hiện một cách chuyên nghiệp thì quá trình thu hồi đất sẽ gọn gàng, suôn sẻ.
4. Sử dụng dịch vụ chuyên nghiệp để thu hồi đất
Việc thực hiện thu hồi đất nên sử dụng dịch vụ của các tổ chức chuyên nghiệp chứ không giao cho công chức làm như hiện nay. Đối với dự án phát triển kết cấu hạ tầng, trước mắt nên thành lập một số doanh nghiệp nhà nước có đủ số luật gia, kỹ sư xây dựng, kỹ sư nông nghiệp, chuyên viên giá bất động sản, chuyên viên địa chính, chuyên viên xã hội học cần thiết để làm dịch vụ này. Trong tương lai doanh nghiệp có thể cổ phần hóa.
Công tác đên bù giải tỏa phải là một khâu của giai đoạn chuẩn bị xây dựng tương tự như khâu thiết kế dự toán, là điều kiện cần thiết để được phép tổ chức đấu thầu để lựa chọn nhà thầu.
(www.vncold.vn)
|