CẦN TIẾP TỤC HOÀN THIỆN KHÂU QUẢN LÝ
THỰC HIỆN QUY HOẠCH ĐÔ THỊ *
TS. Phạm Sỹ Liêm
PCT Tổng Hội Xây dựng VN
1. Tình trạng xây dựng lộn xộn không phép, sai phép và sự xuất hiện các nhà nhiều tầng quái dị “siêu mỏng”, “siêu méo” trên các trục phố sau khi mở rộng đường và nút giao thông, thậm chí cả các tuyến đường mới mở xuyên qua các khu dân cư hiện có, đang là chủ đề thu hút sự quan tâm của dư luận xã hội Thủ đô và các nhà hoạch định chính sách. Muốn tìm ra “cơ chế quản lý kiến trúc” khả dĩ trị được chứng bệnh này thì trước tiên cần tìm hiểu nguyên nhân sản sinh ra nó.
2. Để thực hiện các dự án phát triển giao thông đô thị, mở rộng các tuyến đường đã có như đường Đại Cổ Việt hay mở đường mới xuyên qua khu dân cư như đoạn đường Kim Liên - Ô Chợ Dừa hoặc làm đường tại khu đô thị mới Mỹ Đình, thì ban quản lý dự án chỉ có trách nhiệm và quyền hạn tổ chức việc thu hồi đất, đền bù giải phóng mặt bằng đến chỉ giới giao thông, nhiều lắm là tới chỉ giới xây dựng (chỉ giới đường đỏ) mà thôi. Tại khu vực này, một số hộ dân phải dời chỗ ở đi nơi khác với bao nỗi nhọc nhằn trong khi nhà một số hộ khác lại may mắn được nhô ra ngay mặt tiền con đường khang trang mới mở. Gặp trường hợp hộ chuyển đi vẫn còn một ít đất sót lại ngoài diện phải thu hồi, hộ phía sau muốn ra mặt tiền thì phải thương lượng mua lại số đất đó. Nhân cơ hội này, hộ có đất bèn “hét giá” rất cao vì một mặt vốn đang oán giận số phận hẩm hiu, mặt khác muốn đòi san sẻ lợi ích trời cho hộ phía sau. Khi giao dịch bất thành hoặc hai hộ vốn có xích mích từ trước thì hộ bị chuyển đi bèn xây tường rào hoặc xây nhà lên miếng đất “siêu mỏng”, “ siêu méo” còn sót lại của mình để án ngữ trước mặt hộ còn lại. Nếu cương quyết thì chính quyền cũng chỉ có thể xử phạt hành chính, còn muốn phá dỡ thì lại không có kinh phí, còn hộ vi phạm thì bỏ mặc vì nhà họ xây ra không phải để sử dụng.
3. Nguyên nhân tình trạng thiếu trật tự xây dựng nói trên là do chính quyền không lập dự án phát triển khu vực đô thị dọc theo đoạn đường cần mở, viện lý do là công tác giải phóng mặt bằng càng thêm rắc rối, không đủ vốn phát triển, thời hạn xây dựng kéo dài, không kịp kỷ niệm ngày này hay sự kiện nọ!
Thực ra nếu có dự án phát triển đô thị thì dự án tự cân đối lấy về mặt tài chính và chính quyền đô thị không cần bỏ kinh phí để xây dựng đường. Chẳng hạn dự án khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng tại Thành phố Hồ Chí Minh đã xây dựng và chuyển giao cho Ủy ban Nhân dân Thành phố đại lộ Nguyễn Văn Linh khang trang rộng rãi dài 18 km. Ví dụ này một lần nữa chứng tỏ sự đúng đắn của nguyên lý huy động tài nguyên đất đô thị để phát triển đô thị.
Dự án phát triển đô thị cho phép sắp xếp lại các khu đất nhỏ lẻ đang tồn tại theo trật tự tự phát thành những khu đất mới đủ lớn và vuông góc với tuyến đường, tạo điều kiện thuận lợi cho việc xây dựng công trình, hình thành tuyến phố có bộ mặt kiến trúc hiện đại. Dự án cũng cho phép thực hiện tái định cư tại chỗ, không còn gây ra sự không công bằng giữa kẻ đi người ở, do đó dễ được sự đồng thuận của cộng đồng .
Vậy tại sao chính quyền thành phố không lập ra những dự án như vậy mà chỉ nghĩ đến việc mở đường mà thôi? Tôi đồng tình với sự đánh giá gần đây của báo chí là do cán bộ thành phố chưa đủ “tầm” và “tâm”. Chính vì thiếu “tầm” và “tâm” nên con đường Trần Duy Hưng rộng rãi được mở ra giữa cánh đồng, không vướng víu gì mà vẫn không trở thành trục phố khang trang hiện đại của Thủ đô Hà Nội có thể so sánh được với đại lộ Dân tộc mới mở của Thành phố Nam Ninh, thủ phủ tỉnh Quảng Tây láng giềng! Nghe đâu dự án đoạn đường Ô Chợ Dừa - Cầu Giấy sắp mở cũng vẫn theo cung cách “làm ăn” của đọan đường Kim Liên - Ô Chợ Dừa, khiến các nhà quản lý đô thị sẽ phải tiếp tục đau đầu nghiên cứu “cơ chế quản lý kiến trúc” để trừ khử các nhà siêu mỏng, siêu méo và kiến trúc phố chợ do chính mình đỡ đầu sinh ra và … đặt tên !
4- Mấy năm gần đây Bộ Xây dựng đã bỏ công sức đổi mới nội dung và phương pháp quy hoạch đô thị, xây dựng khuôn khổ pháp lý quản lý quy hoạch đô thị trong nền kinh tế thị trường. Quá trình đổi mới đó đến nay vẫn còn đang tiếp tục, cùng lúc lại xuất hiện thêm những chủ đề mới mẻ như quy hoạch vùng đại thị (metropolitan area planning), quy hoạch vùng (regional planning), quy họach môi trường, thiết kế đô thị v.v… Trong khi đó có lẽ vì đang bận vào các việc nói trên nên Bộ chưa quan tâm được nhiều đến hoàn thiện khâu quản lý thực hiện quy hoạch.
Ngày nay, quy hoạch đô thị được xem là một quá trình chứ không chỉ dừng lại ở giai đoạn lập đồ án quy hoạch. Quá trình đó còn bao gồm cả giai đoạn thực hiện quy hoạch, thu thập và lưu trữ dữ liệu, phân tích các thông tin phản hồi, điều chỉnh bổ sung quy hoạch và cuối cùng là đánh giá, tổng kết quy hoạch.
Để quản lý thực hiện quy hoạch thì chính quyền đô thị tiến hành các loại hoạt động sau đây: 1/- tổ chức lập đồ án quy hoạch; 2/- lập chương trình, kế hoạch phát triển đô thị theo quy hoạch ; 3/- hướng dẫn các dự án đầu tư xây dựng và thị trường bất động sản ; 4/ - phối hợp các dự án, các quan hệ lợi ích về kinh tế, xã hội và môi trường nhằm phát triển bền vững; 5/- khống chế các ngoại ứng có hại, chế tài các vi phạm quy định, chỉ tiêu quy hoạch; 6/- giám sát hoạt động xây dựng ; 7- nắm bắt cơ hội, kịp thời đưa ra các quyết sách phát triển nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh của đô thị.
Chính quyền đô thị có một loạt công cụ hành chính, pháp luật và kinh tế để quản lý thực hiện quy hoạch, như chứng chỉ quy hoạch, giấy phép xây dựng, quyền tiên mãi, quyết định thu hồi đất và giao đất, điều kiện quy hoạch phụ thêm (planning gain), phí sử dụng hạ tầng đô thị, thuế phát triển đất đai v.v… Cơ quan quản lý quy hoạch và kiến trúc đô thị phải có tầm nhìn tổng hợp về mọi mặt kinh tế, xã hội đô thị, tầm nhìn bao quát cả vĩ mô và vi mô trong phát triển đô thị và tầm nhìn kết hợp được nhu cầu trước mắt và lợi ích lâu dài của đô thị, có như vậy mới làm được công tác tham mưu cho chính quyền đô thị trong quản lý phát triển không gian đô thị.
Nhiều vấn đề về trật tự đô thị đang trở nên ngày càng nhức nhối trong thực tiễn quản lý đô thị nước ta hiện nay là do chúng ta chưa coi trọng đúng mức và có hiểu biết cần thiết đối với khâu quản lý thực hiện quy hoạch đô thị, mà nhiều người cho rằng chỉ là lập quy hoạch chi tiết và cấp giấy phép xây dựng!
5- Cuối cùng xin trở lại chủ đề của hội thảo này với câu hỏi là cần làm gì khi mở rộng đường và nút giao thông mà còn để “sót” lại những mảnh đất quá hẹp, quá mỏng hoặc quá méo ở kề hai bên đường? Tôi nghĩ có mấy khả năng xử lý như sau:
Một là, chính quyền đô thị phải đứng ra chủ trì dàn xếp việc sát nhập mảnh đất đó với thửa đất phía sau theo nguyên tắc đảm bảo hài hòa lợi ích của các bên liên quan.
Hai là, nếu dàn xếp không xong thì chính quyền áp dụng thủ tục “ trưng mua” với giá cao hơn giá thị trường các thửa đất đó rồi chuyển nhượng lại cho hộ phía sau, qua đó điều tiết bớt siêu lợi nhuận mà hộ đó thu được vì toàn bộ thửa đất của họ trở nên có giá trị rất cao nhờ nhô ra mặt tiền;
Ba là, khi lập phương án thu hồi đất đai cho dự án thì ban quản lý dự án và cơ quan quản lý đất đai phải kịp thời phát hiện ra các mảnh đất siêu mỏng, siêu méo còn lại và đưa nó vào diện đất phải thu hồi, dù rằng ở ngoài chỉ giới phát triển của dự án. Mảnh đất này sẽ giao lại cho chủ đất phía sau với giá cao như đã nói ở trên.
Luật đất đai nước ta mới quy định các thủ tục thu hồi đất và trưng dụng tạm thời đất đai, nay nên bổ sung thêm thủ tục trưng mua. Thủ tục này có chỗ khác với thủ tục thu hồi đất về mục đích, về giá cả và về cách thực hiện.
Ngày 19.9.2007
(www.vncold.vn)
________________
* Phát biểu tại Hội thảo “Đề xuất cơ chế quản lý kiến trúc
trên các trục phố sau khi giải tỏa mở rộng đường và nút giao thông”
|